Ипотека без первоначального взноса в Казахстане: можно ли и как закрыть взнос

Ипотеки совсем без первоначального взноса в Казахстане по общему правилу нет: и банки, и госпрограммы требуют, чтобы часть цены жилья вы оплатили сами. Минимальный взнос по госпрограммам — от 10% («Наурыз» при чистовой отделке, «Бақытты отбасы»), по «7-20-25» — от 20%. Но взнос не обязательно платить из зарплаты: его можно закрыть пенсионными накоплениями сверх порога достаточности или жилищным сертификатом, а в отдельных ипотечных продуктах — заменить дополнительным залогом недвижимости.

Есть ли в Казахстане ипотека совсем без взноса

Нет: госпрограммы требуют взнос от 10%, а у банковских программ покупки жилья в нашем каталоге, где взнос указан, он не ниже 15%. Взнос — подушка для банка: если заёмщик перестанет платить, квартира должна покрыть долг даже после падения цен.

Что видно по программам, которые мы ведём в каталоге ипотеки (сверка 22.07.2026):

Пенсионные накопления: взнос из ЕНПФ

Первоначальный взнос можно внести пенсионными накоплениями, но только той частью, которая превышает порог минимальной достаточности для вашего возраста. Пороги ЕНПФ опубликовал 06.06.2026 по постановлению Правительства от 21.05.2026 № 422 — по новой методике они выросли на 79% и больше.

Что важно знать до заявления:

• Считаются только обязательные пенсионные взносы (ОПВ). Профессиональные и добровольные взносы на жильё не используют.
• Деньги можно взять для себя, супруга или близких родственников — так разъясняет ЕНПФ.
• Порядок: заявление на enpf-otbasy.kz с ЭЦП → ЕНПФ за 5 рабочих дней переводит деньги на специальный счёт в Отбасы банке → вы подтверждаете целевое использование документами. По большинству жилищных целей на это даётся 20 рабочих дней после поступления денег на спецсчёт.
• Погашение — только основного долга. С 31.01.2026 пенсионными гасят основной долг по ипотеке, а вознаграждение и прочие платежи заёмщик платит сам.
• Можно не тратить сразу, а копить. Отдельная цель по Правилам — пополнение вклада в жилищные строительные сбережения, то есть депозита в Отбасы банке. Срок подтверждения по этой цели — 6 лет.

Проверить, есть ли у вас сумма сверх порога, можно в личном кабинете на enpf.kz, в приложении ЕНПФ или на eGov.kz.

Жилищный сертификат: помощь из местного бюджета на взнос

Жилищный сертификат — это помощь из местного бюджета на первоначальный взнос по льготной ипотеке для очередников на жильё. Размер определяет маслихат: в Астане — 1,5 млн ₸, в Алматы — до 1,5 млн ₸. В других регионах сумма своя, по решению местного маслихата.

Сертификат бывает двух видов, и от этого зависит, придётся ли его возвращать (gov.kz):

Прожиточный минимум на 2026 год — 50 851 ₸. Если сертификат оформлен как бюджетный кредит, его платёж добавится к ипотечному — учитывайте это, когда считаете бюджет.

Как получить:

1. Стоять в очереди на жильё в акимате. По данным krisha.kz и региональных СМИ, претендуют многодетные и неполные семьи, семьи с детьми с инвалидностью, сироты, бюджетники и другие категории очередников.
2. Получить одобрение займа. По тем же данным, сертификат выдают под конкретную ипотеку, поэтому в акимат идут уже с письмом банка.
3. Подать заявку через eGov, когда акимат объявит приём. В Алматы по программе «Наурыз» заявки принимали через Kezekte.kz.
4. Помнить, что сертификат дают один раз — это закреплено в правилах (adilet.zan.kz).

По данным СМИ, сертификат применяют по льготным программам, в том числе «Бақытты отбасы» и «7-20-25»; к каким программам он привязан в вашем городе, уточняйте в акимате. Количество сертификатов и сроки приёма каждый год утверждает акимат, поэтому следите за объявлениями своего города.

Госпрограммы с минимальным взносом

Самый низкий взнос среди госпрограмм — 10%: у «Наурыз» при покупке жилья в чистовой отделке и у «Бақытты отбасы». По «7-20-25» нужно от 20%. Условия программ подробно разобраны на отдельных страницах, здесь — только то, что важно для взноса.

• «Наурыз» — через Отбасы банк, ставка 7–9%. Взнос от 10% за чистовую отделку и от 20% за черновую: если выбираете между двумя квартирами, отделка уменьшает сумму, которую нужно собрать.
• «Бақытты отбасы» (2-10-20) — ставка 2%, ГЭСВ от 2,1%, взнос 10%, срок до 20 лет (baspana.otbasybank.kz); сумма до 15 млн ₸ в Астане, Алматы, Шымкенте, Актау и Атырау и до 10 млн ₸ в других регионах (otbasybank.kz). Только для очередников: многодетных и неполных семей, семей с детьми с инвалидностью.
• «7-20-25» — 7% годовых, взнос от 20%, до 25 лет, ориентирована на новостройки. Банки-участники и документы — в нашем гайде по 7-20-25.

Если вы покупаете вторичное жильё, выбор меньше: госпрограммы ориентированы на новостройки, а рыночная ипотека обычно требует от 20%. Номинальные ставки рыночных программ в нашем каталоге на 22.07.2026 — примерно 17,5–22,5% годовых, а ГЭСВ ограничена пределом 25%. Как читать эффективную ставку — в разборе что такое ГЭСВ.

Накопления в Отбасы банке: долго, но дёшево

Отбасы банк выдаёт самую дешёвую ипотеку — жилищный заём от 3,5% годовых, но сначала нужно накопить на депозите не менее 50% и копить минимум 3 года. Это не способ обойти взнос, а способ сделать его частью плана.

Плюс депозита — государственная премия на накопления, минус — время: копить придётся по графику банка. Почему промежуточный заём подорожал в июне — в статье про ставку Отбасы банка.

Ускорить накопление помогут пенсионные: пополнение вклада в жилищные строительные сбережения — отдельная цель использования ЕПВ, подтверждать её нужно в течение 6 лет (Правила использования ЕПВ). Сумма та же — только сверх порога достаточности.

Субсидия на аренду от Отбасы банка — другой инструмент: она покрывает 50% стоимости аренды для семей с доходом не выше одного прожиточного минимума на человека и на взнос не идёт.

Дополнительный залог вместо взноса

В отдельных ипотечных продуктах, в том числе у Бәйтерек и операторов госпрограмм, дополнительный залог недвижимости может заменить первоначальный взнос. Тогда в залоге у банка будут два объекта: покупаемый и уже имеющийся — ваш или родственников.

Как это устроено и чем рискуете:

• Универсальной нормы нет. Какую часть стоимости залога засчитают вместо взноса, решает банк: это зависит от продукта, оценки и ликвидности объекта. Сравнивайте условия конкретных программ, а не цифры «из интернета».
• Залог родственника — его риск. Собственник заложенного жилья не обязательно становится созаёмщиком, но его имущество отвечает по вашему долгу. Роль каждого участника прописывает договор — читайте его вместе.
• Под риском оба объекта. Если перестанете платить, банк вправе обратить взыскание на любой из них, в том числе на единственное жильё родителей.

Этот вариант оправдан, когда доход стабильный и платёж с запасом укладывается в бюджет. Если сомневаетесь в доходе на 10–20 лет вперёд, закладывать жильё семьи — плохая идея.

Рассрочка застройщика

Рассрочка — это договор с застройщиком, а не банковский заём: размер первого платежа и график задаёт сам застройщик. Для покупателя новостройки это способ растянуть оплату без банка или накопить взнос, пока дом строится.

Что проверить:

• Документы застройщика и стадию строительства. Если дом ещё строится и застройщик привлекает деньги дольщиков по Закону о долевом участии в жилищном строительстве, на это нужно разрешение местного исполнительного органа — проверьте его. Если дом не сдадут, рассрочка не защитит.
• Когда квартира станет вашей — после последнего платежа или раньше. Это записано в договоре.
• Штрафы за просрочку и условия расторжения. Их тоже задаёт договор, поэтому читайте его до подписания, а не после.

Партнёрские программы банков с застройщиками — в разделе ипотеки на новостройки.

Чего не делать: кредит наличными на взнос

Брать потребительский кредит, чтобы внести первоначальный взнос, почти всегда хуже, чем подождать или выбрать квартиру дешевле. Причин три.

1. КДН. Коэффициент долговой нагрузки — доля дохода, которая уходит на платежи по всем займам. Предельное значение КДН закреплено в макропруденциальных нормативах — 0,5, то есть 50% дохода. Платёж по кредиту наличными плюс ипотечный легко переходят этот порог, и в ипотеке откажут, а потребкредит останется. Что ещё изменилось для заёмщиков — в статье про новые требования с 1 июля 2026.
2. Две ставки сразу. Беззалоговый кредит дороже ипотеки, а платить по нему придётся параллельно с ипотекой, в самые тяжёлые первые годы.
3. Банк это увидит. Свежий кредит появится в кредитном отчёте, и андеррайтер спросит, откуда взнос. Проверьте свою историю заранее — как это сделать.

Микрозаём на взнос — тот же риск, только дороже.

Пример: как собрать взнос из разных источников

Взнос складывается из нескольких источников, и до похода в банк стоит посчитать, сколько закрывает каждый. Пример условный, чтобы показать логику, а не обещание суммы.

Квартира в новостройке Астаны за 25 млн ₸ по «7-20-25», взнос 20% — 5 млн ₸. Заёмщику 30 лет, на пенсионном счёте 11 млн ₸ от ОПВ, семья стоит в очереди и получила жилищный сертификат.

Прямого запрета совмещать сертификат и пенсионные в одной сделке в действующих правилах нет: сертификат закрывает часть взноса, а пенсионные идут на предусмотренную жилищную цель. Порядок оформления уточните в банке до подачи заявки. Если доход семьи выше 3,1 прожиточного минимума, сертификат придёт как бюджетный кредит под 0,01% — его тоже нужно будет вернуть. Платёж по оставшимся 20 млн ₸ ипотеки посчитайте в ипотечном калькуляторе.

Коротко

• Совсем без взноса ипотеку в Казахстане не дают: минимум — 10% по «Наурыз» (чистовая отделка) и «Бақытты отбасы», 20% по «7-20-25».
• Взнос можно закрыть пенсионными накоплениями сверх порога: для 30 лет порог 9,75 млн ₸, для 40 лет — 13,37 млн ₸ (ЕНПФ, 06.06.2026).
• Очередникам на жильё положен жилищный сертификат: в Астане — 1,5 млн ₸, в Алматы — до 1,5 млн ₸. При доходе до 3,1 прожиточного минимума это безвозмездная помощь, выше — бюджетный кредит под 0,01%.
• Пенсионные можно не только внести во взнос, но и направить на депозит в Отбасы банке, чтобы копить на жилищный заём.
• В отдельных ипотечных продуктах взнос заменяет дополнительный залог, но под риском оказываются оба объекта.
• Кредит наличными на взнос повышает КДН и часто приводит к отказу в ипотеке.
• Сравнить программы и посчитать платёж — в каталоге ипотеки и калькуляторе.

Источники: ЕНПФ — пороги минимальной достаточности на 2026 год (06.06.2026, постановление Правительства РК от 21.05.2026 № 422); ЕНПФ — использование пенсионных накоплений на жильё и лечение; Правила использования ЕПВ для улучшения жилищных условий (adilet.zan.kz); zakon.kz — изменения правил ЕПВ с 31.01.2026; Отбасы банк — «Бақытты отбасы»; baspana.otbasybank.kz — условия «Бақытты отбасы» (ставка, ГЭСВ, взнос, срок); Отбасы банк — субсидии на аренду; gov.kz — жилищный сертификат (виды и порог дохода 3,1 ПМ); adilet.zan.kz — правила выдачи жилищных сертификатов (однократность) и макропруденциальные нормативы и методика расчёта КДН (предельный КДН 0,5); krisha.kz — жилищный сертификат; каталог ипотечных программ BankExpert (сверка с bank.kz 22.07.2026).